LMNP 2026 : faut-il encore investir dans le meublé face aux nouvelles menaces fiscales ?

Pourquoi l’État resserre l’étau sur le LMNP

Le loueur meublé non professionnel a longtemps été le chouchou des investisseurs patrimoniaux. Amortissements généreux, fiscalité allégée, liberté de gestion : le triptyque gagnant semblait imbattable. Mais depuis quelques années, le vent tourne. L’État, confronté à une crise du logement et à des tensions budgétaires, pointe du doigt ces niches fiscales qu’il juge trop généreuses. Après les premières salves de 2025, c’est maintenant 2026 qui s’annonce comme l’année charnière pour le statut LMNP.

Ce qui a déjà changé en 2025

Avant de projeter l’avenir, faisons le point sur les modifications déjà en vigueur. La loi de finances 2025 a introduit trois changements structurants qui redessinent les contours du régime LMNP.

Réintégration des amortissements dans les plus-values

Depuis le 15 février 2025, chaque euro d'amortissement déduit de vos revenus locatifs vient augmenter la plus-value imposable à la revente. Pendant des années, les LMNP pouvaient neutraliser fiscalement leurs revenus via les amortissements, puis revendre sans impact sur la taxation de la plus-value. Ce double avantage appartient au passé. Cette réintégration s'effectue avant l'application des abattements pour durée de détention, ce qui atténue mécaniquement son impact.

Coup de frein sur les locations touristiques non classées

La loi Le Meur, applicable depuis le 1er janvier 2025, cible spécifiquement les meublés de tourisme non classés. Pour ces locations, le régime micro-BIC voit son plafond s’effondrer de 77 700 € à 15 000 € annuels, tandis que l’abattement forfaitaire chute de 50 % à 30 %. Les meublés classés et chambres d’hôtes conservent des conditions plus favorables (plafond 77 700 €, abattement 50 %), tout comme les locations meublées classiques en bail d’un an minimum, qui échappent totalement à cette réforme.

Suppression de l’avantage CGA

L’avantage fiscal lié à l’adhésion à un organisme de gestion agréé disparaît dès 2025. Un coût supplémentaire discret mais réel pour les loueurs qui optimisaient leur gestion comptable.

2026 : l’amendement qui pourrait tout changer

Maintenant que les réformes 2025 sont en place, l’attention se porte sur l’année à venir. En octobre 2025, un amendement au projet de loi de finances 2026 (référence CF1458) a été déposé par le groupe socialiste à l’Assemblée nationale. Son objectif : supprimer purement et simplement la déduction des amortissements au régime réel pour les loueurs meublés non professionnels.

Si cette mesure était adoptée, elle porterait un coup fatal à l’attractivité du LMNP. L’amortissement constitue en effet le principal levier d’optimisation fiscale de ce statut : il permet de déduire chaque année une quote-part de la valeur du bien, réduisant ainsi drastiquement l’assiette imposable. Sans cette possibilité, le régime LMNP perdrait l’essentiel de son intérêt par rapport aux revenus fonciers classiques.

Pour l’heure, cet amendement reste au stade de proposition parlementaire. Son adoption dépendra des négociations budgétaires et des rapports de force politiques. Mais sa simple existence témoigne d’une volonté claire : réduire progressivement les niches fiscales liées à l’immobilier locatif.

LMNP vs revenus fonciers : comparaison 2025-2026

Dans le contexte actuel — après les réformes 2025 mais avant une éventuelle adoption de l'amendement 2026 — le LMNP conserve une supériorité fiscale indiscutable sur les revenus fonciers, à condition d'opter pour le régime réel. Mais 2026 pourrait redistribuer complètement les cartes avec non pas une, mais deux réformes parallèles : la suppression des amortissements LMNP d'un côté, et le relèvement de l'abattement micro-foncier de 30% à 50% de l'autre.

Comparons les différents scénarios possibles.

Prenons l'exemple d'un propriétaire qui perçoit 18 000 € de loyers annuels pour un bien acheté 250 000 € (hors terrain), avec 5 000 € de charges déductibles par an.

Le constat est sans appel

Aujourd'hui, l'amortissement crée un effet de levier fiscal puissant qui place le LMNP au réel largement en tête. Mais si les deux réformes 2026 étaient adoptées simultanément, le micro-foncier à 50% deviendrait plus avantageux que le LMNP sans amortissement. Dans notre exemple, un investisseur paierait 2 700 € d'impôts en micro-foncier contre 3 900 € en LMNP au réel sans possibilité d'amortir, soit 1 200 € d'économie annuelle en faveur de la location nue.

Ce renversement total de perspective expliquerait pourquoi ces deux amendements sont déposés en parallèle : l'État chercherait à inverser les incitations fiscales pour redéployer les logements vers la location longue durée. Le micro-foncier offrirait en prime une simplicité administrative totale (pas de comptabilité, déclaration simplifiée) et une stabilité locative accrue avec ses baux de trois ans minimum. Dans ce cas, faire classer votre bien en meublé de tourisme devient une option stratégique : vous retrouvez le plafond de 77 700 € et l’abattement de 50 % au micro-BIC. Cette classification implique certes des normes de confort, mais elle peut s’avérer rentable.

Comment se positionner face à cette double incertitude ?

Le calendrier politique étant incertain, plusieurs stratégies peuvent être envisagées selon votre profil et vos objectifs patrimoniaux.

Pour les investisseurs déjà en LMNP

Si vous détenez déjà un bien en location meublée au régime réel, la question est de savoir s’il faut anticiper un basculement vers la location nue. La réponse dépend de votre horizon : si vous projetez de conserver votre bien sur le très long terme (15 ans et plus), les économies fiscales accumulées restent intéressantes, même en cas d’adoption des amendements. En revanche, pour une revente à moyen terme, les nouvelles règles de 2025 pèsent déjà sur la rentabilité finale.

Pour les nouveaux investisseurs

La prudence s’impose. Investir aujourd’hui en LMNP, c’est parier sur le maintien du régime actuel. Si vous optez malgré tout pour le meublé, privilégiez les biens avec un fort potentiel locatif intrinsèque. Zones tendues, proximité des transports, demande soutenue : ces critères vous protègent en cas de durcissement fiscal.

Une autre piste consiste à considérer d’emblée les revenus fonciers, surtout si vous pouvez rester sous le plafond de 15 000 € du micro-foncier. Si l’abattement passe à 50% en 2026, vous serez idéalement positionné. Le régime des revenus fonciers n’est pas dans le viseur du législateur, au contraire, il est encouragé.

Pour les investisseurs en meublé touristique

La situation est particulièrement complexe. Si vos revenus dépassent 15 000 € annuels et que votre bien n’est pas classé, faire classer votre bien en meublé de tourisme devient stratégique : vous retrouvez le plafond de 77 700 € et l’abattement de 50 % au micro-BIC.

Une seule certitude : la vigilance

Le paysage fiscal de l’immobilier locatif est en pleine recomposition. Les réformes 2025 ont redessiné les contours du LMNP, et 2026 pourrait accélérer ce mouvement. Dans ce contexte, l’accompagnement par un professionnel du patrimoine devient indispensable pour simuler différents scénarios, anticiper les évolutions réglementaires et ajuster sa stratégie en temps réel.

Le statut LMNP a vécu des années dorées. Peut-être vit-il aujourd’hui ses derniers mois sous sa forme actuelle. Ou peut-être l’amendement CF1458 restera-t-il lettre morte, victime des négociations parlementaires. Personne ne peut le prédire avec certitude. Ce qui est sûr, en revanche, c’est que l’ère de la stabilité fiscale pour le meublé non professionnel est révolue.

Sources

• Je vends un bien immobilier donné en location meublée, comment se calcule la plus-value ? - impots.gouv.fr
• Loi Le Meur location meublée : ce qui change pour les propriétaires en 2025 - monimmeuble.com
• LMNP : forte hausse des impôts en 2025 et encore plus en 2026 ? - PAP.fr
• Budget 2026 : fin programmée de l'amortissement LMNP ? - Maformationimmo.fr
• PLF 2025 : Abattement de 50% pour la location nue - LegiFiscal.fr