Don familial 2025 : jusqu'à 300 000€ exonérés pour acheter ou rénover
Ceci n'est pas un conseil en investissement. Les informations présentées sont à titre informatif uniquement. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Depuis le 15 février 2025, une mesure exceptionnelle permet à vos parents, grands-parents ou autres membres de votre famille de vous aider financièrement sans payer le moindre impôt. Jusqu'à 300 000€ peuvent être donnés pour acheter votre logement ou réaliser des travaux de rénovation énergétique. Cette opportunité unique prend fin le 31 décembre 2026.
Voici tout ce qu'il faut savoir pour en profiter.
Une exonération temporaire et exceptionnelle
La loi de finances pour 2025 a créé un dispositif inédit : les dons d'argent familiaux destinés à l'immobilier sont totalement exonérés de droits de donation. Cette mesure vise à faciliter l'accession à la propriété et encourager la rénovation énergétique des logements.
Chaque membre de votre famille peut vous donner jusqu'à 100 000€ sans que vous ayez à payer de droits de donation. Vous pouvez recevoir ces dons de plusieurs personnes, avec un plafond total de 300 000€ par bénéficiaire. Concrètement, vous pourriez recevoir 100 000€ de votre père, 100 000€ de votre mère et 100 000€ de votre grand-père, soit 300 000€ au total, entièrement exonérés d'impôt.
Cette exonération s'applique uniquement aux dons effectués entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. Passé cette date, le dispositif prendra fin. Si vous envisagez un projet immobilier, c'est donc le moment d'en discuter avec votre famille.
Le dispositif prend fin le 31 décembre 2026. Si vous souhaitez en bénéficier, anticipez dès maintenant les démarches avec votre famille.
Maintenant que vous connaissez les montants et la période, voyons qui peut donner et qui peut recevoir.
Qui peut donner et qui peut recevoir ?
Plusieurs membres de votre famille peuvent vous faire un don dans ce cadre : vos parents, vos grands-parents, vos arrière-grands-parents (autrement dit, les ascendants dont vous êtes le descendant). À défaut de descendants directs, vos oncles et tantes peuvent également vous faire un don si vous êtes leur neveu ou nièce, c'est-à-dire uniquement si vous êtes l'enfant de leurs frères et sœurs. Contrairement au "don Sarkozy" classique qui impose que le donateur ait moins de 80 ans, il n'y a ici aucune condition d'âge ni pour le donateur ni pour le bénéficiaire.
Côté bénéficiaires, vous pouvez recevoir ces dons si vous êtes enfant, petit-enfant ou arrière-petit-enfant du donateur, ou neveu/nièce (uniquement si le donateur n'a pas de descendants). Un mineur peut donc en bénéficier avec l'accord de ses représentants légaux.
L'absence de condition d'âge pour le bénéficiaire est une vraie différence avec d'autres dispositifs de donation. Vous pouvez donc anticiper la transmission même pour de jeunes enfants.
Une fois le don reçu, il faudra l'utiliser dans un délai précis et pour des usages bien définis.
Comment utiliser les fonds donnés ?
Pour bénéficier de l'exonération, vous devez respecter des règles strictes concernant l'utilisation des fonds. Deux options s'offrent à vous.
La première consiste à acheter un logement neuf : achat d'un logement neuf classique ou d'un logement en Vente en État Futur d'Achèvement (VEFA). Dans tous les cas, le logement doit devenir votre résidence principale.
La seconde option permet de réaliser des travaux de rénovation énergétique, uniquement sur votre résidence principale. Ces travaux doivent être éligibles à MaPrimeRénov', mais attention : vous ne pouvez pas cumuler le don exonéré avec MaPrimeRénov' sur les mêmes dépenses.
Les logements anciens (hors VEFA) ne sont pas éligibles à ce dispositif, sauf pour financer des travaux de rénovation énergétique. La construction par le donataire de sa résidence principale n'est pas visée non plus, ni l'achat d'un terrain à bâtir pour y construire.
Vous devez utiliser l'argent reçu avant la fin du 6ème mois suivant le versement du don. Par exemple, un don reçu le 15 mars 2025 devra être utilisé avant le 30 septembre 2025, et un don reçu le 1er juin 2025 avant le 30 novembre 2025.
Une fois le logement acheté ou les travaux réalisés, vous devez occuper le logement comme résidence principale pendant 5 ans minimum, ou le louer comme résidence principale pendant 5 ans. Si vous louez le bien, vous ne pouvez pas le louer à un membre de votre propre foyer fiscal.
Les sommes données ne peuvent pas servir à rembourser par anticipation un prêt lié à un achat antérieur au 15 février 2025, ni être apportées ou prêtées via une SCI (apport au capital ou compte courant d'associé).
Pour mieux comprendre, passons à des exemples concrets.
Exemples concrets de donations
Exemple 1 : Primo-accédant avec aide parentale
Emma, 28 ans, souhaite acheter son premier appartement neuf à 220 000€. Elle dispose d'un apport personnel de 20 000€. Grâce au dispositif, elle reçoit 100 000€ de son père et 100 000€ de sa mère, tous deux exonérés. Résultat : Emma peut acheter son appartement sans crédit bancaire et sans payer de droits de donation. Elle devra simplement y habiter pendant au moins 5 ans.
Exemple 2 : Cumul avec le PTZ
Thomas et Claire veulent acheter une maison neuve à 280 000€. Ils sont éligibles au PTZ qui peut financer 50 000€ de leur projet. Ils reçoivent également 100 000€ du père de Thomas et 100 000€ de la mère de Claire, tous deux exonérés. Avec leur apport personnel de 10 000€, le couple ne doit emprunter que 20 000€ auprès d'une banque. Le projet est ainsi financé avec très peu d'emprunt bancaire.
Exemple 3 : Travaux de rénovation énergétique
Sophie possède sa résidence principale et souhaite réaliser 80 000€ de travaux de rénovation énergétique (isolation, pompe à chaleur). Elle reçoit 80 000€ de sa grand-mère (exonéré) et obtient 15 000€ de MaPrimeRénov' sur d'autres postes de dépenses. Sophie finance ainsi entièrement ses travaux sans crédit. Elle devra continuer à occuper le logement comme résidence principale pendant 5 ans après la fin des travaux.
Chaque situation est unique. Pour optimiser votre financement en combinant dons familiaux, PTZ et autres aides, faites-vous accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine.
Ce dispositif temporaire peut se cumuler avec d'autres formes de donations classiques.
Cumul avec les autres dispositifs de donation
La bonne nouvelle : cette exonération temporaire se cumule avec les abattements classiques de donation. Votre père peut par exemple vous donner en 2025 un total de 231 865€ sans que vous payiez le moindre euro de droits de donation : 100 000€ au titre de l'abattement classique parent-enfant (renouvelable tous les 15 ans), 31 865€ au titre du don Sarkozy s'il a moins de 80 ans (renouvelable tous les 15 ans), et 100 000€ au titre du don immobilier temporaire.
Si vos deux parents et vos quatre grands-parents participent, les montants cumulés peuvent devenir très importants. Ce cumul permet de transmettre des sommes conséquentes tout en optimisant la fiscalité. Un conseiller en gestion de patrimoine peut vous aider à structurer ces donations de façon optimale.
| Type de donation | Montant exonéré | Renouvellement | Conditions |
|---|---|---|---|
| Don parent → enfant | 100 000€ | Tous les 15 ans | Aucune |
| Don grand-parent → petit-enfant | 31 865€ | Tous les 15 ans | Aucune |
| Don Sarkozy (somme d'argent) | 31 865€ | Tous les 15 ans | Donateur < 80 ans Bénéficiaire majeur |
| Don immobilier temporaire | 100 000€ | Unique (2025-2026) | Usage immobilier défini |
Voyons maintenant les démarches à accomplir pour déclarer ces dons.
Comment déclarer le don ?
Même si le don est exonéré d'impôt, vous devez obligatoirement le déclarer à l'administration fiscale. Pour un don manuel, la règle officielle est de déposer la déclaration dans le mois suivant la révélation du don à l'administration (c'est-à-dire le moment où vous le déclarez ou où l'administration le découvre).
Vous pouvez déclarer en ligne depuis votre espace particulier sur impots.gouv.fr, ou via le formulaire Cerfa n°2735 avec sa notice.
Pour justifier l'utilisation conforme des fonds, conservez précieusement le compromis de vente ou l'acte de vente, les factures des travaux de rénovation énergétique, les justificatifs de paiement, et l'attestation d'éligibilité à MaPrimeRénov' pour les travaux.
En cas de contrôle fiscal, vous devrez prouver que les fonds ont bien été utilisés dans les délais et pour les usages prévus. Sans quoi, l'exonération sera remise en cause et vous devrez payer les droits de donation avec pénalités.
En résumé
| Critère | Information clé |
| Période | 15 février 2025 au 31 décembre 2026 |
| Montant maximum | 100 000€ par donateur 300 000€ par bénéficiaire |
| Utilisation | Achat logement neuf/VEFA OU travaux rénovation énergétique |
| Délai d'utilisation | Fin du 6ème mois suivant le don |
| Conservation | 5 ans en résidence principale |
| Cumul possible | Oui avec abattements classiques + don Sarkozy |
| Déclaration | Obligatoire même si exonéré |
Cette mesure exceptionnelle offre une opportunité unique de concrétiser votre projet immobilier avec l'aide de votre famille, tout en optimisant la fiscalité. Mais attention : elle prend fin le 31 décembre 2026. Si vous avez un projet d'achat ou de rénovation, c'est le moment d'en parler avec vos proches.
Besoin d'être accompagné ?
Les donations sont des actes patrimoniaux importants qui méritent d'être bien préparés. Un conseiller en gestion de patrimoine peut vous aider à structurer les donations de façon optimale, combiner ce dispositif avec d'autres aides (PTZ, MaPrimeRénov', etc.), anticiper les conséquences fiscales et successorales, sécuriser les démarches administratives, et optimiser votre stratégie patrimoniale globale.
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Sources
- De nouvelles exonérations pour les dons d'argent entre membres d'une famille - Service-Public.fr
- Article 790 A bis - Code général des impôts - Légifrance
- Dons familiaux : quelles évolutions en 2025 ? - Ministère de l'Économie
- Que puis-je donner à mes enfants sans payer de droits ? - impots.gouv.fr
- Mutations à titre gratuit - Donations - Exonérations - BOFIP
